Op 12 mei 2016 voerde Andalusië een nieuwe regelgeving in voor vakantieverhuur (bekend als Viviendas de Uso Turístico in het Spaans). Sindsdien moeten eigenaren die hun woning regelmatig aan toeristen verhuren tegen betaling, voldoen aan deze wet. Zij zijn verplicht hun woning te registreren als een Vivienda Turística (Toeristische woning) in het speciale register dat is opgezet door de regionale overheid. Het niet registreren van het appartement zal het classificeren als "clandestien", wat kan leiden tot boetes van maximaal €18.000, alleen al voor niet-naleving. Deze specifieke regelgeving is onlangs bijgewerkt door Besluit 31/2024 van 29 januari, met belangrijke wijzigingen.
Voordat we ingaan op de veranderingen die het nieuwe besluit heeft geïntroduceerd, verduidelijken we welke soorten verhuur door deze specifieke regelgeving worden beïnvloed: woningen gelegen op woonterreinen die consequent worden verhuurd voor periodes korter dan 2 maanden tegen betaling. Dit omvat zowel volledig verhuurde woningen als kamers, hoewel in het laatste geval de eigenaar in de woning moet wonen. Het cruciale punt hier is de regelmatigheid van de verhuur. Het Ministerie van Toerisme van de regionale overheid definieert een woning als regelmatig verhuurd wanneer deze wordt geadverteerd via toeristische kanalen, zoals reisbureaus of online platforms. Het is belangrijk op te merken dat zelfs als u deze kanalen niet gebruikt voor reclame, maar wel regelmatig verhuurt, registratie nog steeds verplicht is.
Op 29 januari 2024 stelde de Andalusische regering Besluit 31/2024 vast, waarmee verschillende aanpassingen werden geïntroduceerd met betrekking tot toeristische accommodaties, appartementen en hotelvestigingen in de autonome gemeenschap Andalusië. Deze regelgeving, gepubliceerd in de BOJA op 2 februari, trad in werking op 22 februari 2024.
Wat betreft specifiek toeristische accommodaties (nu VUT genoemd, in plaats van VFT, voor Viviendas de Uso Turístico), omvatten de wijzigingen de toevoeging van nieuwe vereisten en de actualisering van bestaande. De meest opvallende innovaties voor woningen voor toeristisch gebruik (VUT) zijn als volgt:
- De verplichting om een Eerste Bewoningsvergunning (F.O.L.) in te dienen naast de verantwoordelijke verklaring is afgeschaft. In plaats daarvan moet de aanvrager van de vergunning verklaren dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften. Dit kan voordelig zijn voor veel woningen die om verschillende redenen geen F.O.L. hebben. Het is echter van cruciaal belang om ervoor te zorgen dat de woning daadwerkelijk voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften, en het wordt sterk aanbevolen een certificaat te verkrijgen dat door een architect is afgegeven om deze naleving te bevestigen. In verband hiermee is het belangrijk bepaling 9.2 uit het recente besluit te vermelden, gezien de relevantie ervan. De bepaling luidt als volgt: “De verificatie door de Toerisme Administratie van de onjuistheid of essentiële onwaarheid in enige gegevens, verklaring of document opgenomen in de verantwoordelijke verklaring, waardoor wordt bepaald dat de toeristische accommodatie niet voldoet aan de voorwaarden voor registratie als zodanig, of dat dergelijke voorwaarden niet langer worden nageleefd, evenals het gebrek aan effectieve dienstverlening onder de voorwaarden van artikel 3.1 of het ontbreken van vergunningen of autorisaties die vereist zijn door specifieke sectorale regelgeving, met name op het gebied van stedenbouwkundige voorschriften of landgebruik, zal resulteren in de annulering van de registratie van de accommodatie in het Andalusische Toeristenregister, na een hoorzitting met de belanghebbenden.”
In het licht van deze bepaling wil ik twee belangrijke punten benadrukken:
1) Het registreren van een woning als vakantiehuis alleen om deze te beschermen tegen mogelijke toekomstige verboden, zonder de oprechte intentie om het als zodanig te verhuren, kan leiden tot de annulering van de registratie.
2) Hoewel het bezitten van de Eerste Bewoningsvergunning niet verplicht is op het moment van woningregistratie, kan het ontbreken ervan mogelijk leiden tot de annulering van de registratie (vergunning) als de autoriteiten later een inspectie uitvoeren en concluderen dat het ontbreken van deze vergunning betekent dat de woning niet voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften.
- Beperkingen voor VUT’s in de Vereniging van Eigenaren: Vakantieverhuur is niet toegestaan in gebouwen waarvan de statuten van de Vereniging van Eigenaren dit expliciet verbieden. Bovendien, hoewel het besluit dit niet specifiek vermeldt, is het bij het indienen van de “Verantwoordelijke Verklaring” (aanvraag voor de vergunning) verplicht om een certificaat van het Kadaster te overleggen waarin staat dat de Vereniging van Eigenaren VUT’s niet heeft verboden.
Het is belangrijk op te merken dat volgens artikel 17.12 van de Wet op het Horizontaal Eigendom, elke overeenkomst die vakantieverhuur beperkt of conditioneert, in overeenstemming met de bepalingen van de toerismesectorregelingen, de goedkeuring vereist van drie vijfde van het totale aantal eigenaren, die drie vijfde van de eigendomsaandelen vertegenwoordigen. Evenzo is dezezelfde meerderheid vereist voor overeenkomsten die speciale kostenquota vaststellen of de deelname aan gemeenschappelijke kosten verhogen voor woningen waar dergelijke activiteiten plaatsvinden, op voorwaarde dat deze aanpassingen niet meer dan een verhoging van 20% bedragen. Deze overeenkomsten hebben geen terugwerkende kracht.
3. Actualisering van technische en bewoonbaarheidsvereisten:
- Een van de opvallendste veranderingen is de invoering van een minimale oppervlakte-eis van 14 vierkante meter per gast. Deze aanpassing maakt studio’s met minder dan 28 vierkante meter illegaal voor verhuur aan twee personen.
- Aantal badkamers: twee als het aantal slaapplaatsen meer dan vijf bedraagt, en drie badkamers als het aantal slaapplaatsen meer dan acht bedraagt.
- Koeling en verwarming.
- 24-uurs telefonische ondersteuning.
- EHBO-kit.
- Installatie van rookmelders in de keuken of een brandblusser.
- Bovendien is er een nieuw bijvoegsel waarin de eisen met betrekking tot huishoudelijke artikelen en meubilair voor toeristische accommodaties worden uiteengezet.
VUT’s die al als zodanig zijn geregistreerd, maar niet voldoen aan de bewoonbaarheidsvereisten, krijgen een respijtperiode van één jaar om hieraan te voldoen. Voor andere vereisten, zoals het melden van verhuurperioden of het aantal gasten, is de deadline zes maanden (tot 22 augustus 2024).
-
Verplichting om activiteitsperiodes te specificeren in de verantwoordelijke verklaring: Toeristische accommodaties moeten duidelijk de periodes aangeven waarin ze operationeel zijn, om te voorkomen dat ze buiten deze opgegeven tijden worden verhuurd. Dit zal vooral van belang zijn in gevallen waarin de Vereniging van Eigenaren verhoogde kosten heeft goedgekeurd voor dit soort woningen, aangezien deze alleen van toepassing zullen zijn gedurende de periodes waarin de woning "actief" is. Als u de autoriteiten niet informeert over de specifieke activiteitsperiode, wordt ervan uitgegaan dat uw woning permanent is bestemd voor vakantieverhuur.
5. Bevoegdheid van gemeenten om het aantal VUT’s te beperken: Lokale gemeenteraden kunnen beperkingen opleggen aan het maximale aantal toeristische accommodaties per gebouw, sector, periode of gebied, altijd in het algemeen belang en in overeenstemming met de richtlijnen van het Hooggerechtshof in de meest recente jurisprudentie. Dit is al gebeurd in de steden Málaga en Fuengirola, waar beide gemeenteraden VUT’s hebben verboden als ze geen onafhankelijke toegang vanaf de straat hebben. Dit betekent in feite dat alleen vrijstaande huizen of appartementen op de begane grond sinds 22 februari 2024 geregistreerd kunnen worden.
Hierbij vermelden we dat alle notificaties die tot 23 sept 2024 zijn verstuurd naar eigenaren, allemaal aanvragen en toekenningen zijn van toeristische licensies toegekend na 22 februari 2024. U heeft het recht om bezwaar aan te tekenen binnen de 10 dagen. Als er geen bezwaar wordt getekend dan wordt de vergunning ingetrokken.
6.En we hebben het belangrijkste, naar mijn mening, voor het laatst bewaard: De vergunninghouder en de persoon die de verantwoordelijke verklaring ondertekent voor het registreren van de toeristische accommodatie, moet de persoon of het bedrijf zijn dat de woning exploiteert. Dit verwijst naar de entiteit die verantwoordelijk is voor het bijhouden van de vermeldingen op toeristische platforms, het afhandelen van in- en uitcheckprocedures, gastregistratie, enz. Vooral aan de Costa del Sol, waar het merendeel van deze woningbezitters niet-ingezeten buitenlanders zijn, wordt deze rol vaak vervuld door gespecialiseerde makelaars. Deze nieuwe voorwaarde brengt een onverwacht effect met zich mee dat een aanzienlijk probleem zal vormen voor agentschappen die zich bezighouden met deze activiteit. Dit komt doordat het gebruikelijk is dat hetzelfde agentschap meer dan twee woningen in hetzelfde complex beheert. Zoals eerder vermeld, wanneer één persoon of bedrijf meer dan twee woningen in hetzelfde complex exploiteert, zijn ze verplicht zich te registreren als Touristische Appartementen (“Apartamento Turístico”). Deze categorie van vakantieverhuur brengt eisen met zich mee die in de meeste gevallen vrijwel onmogelijk zijn om aan te voldoen.
En heel belangrijk: Als u eigenaar bent van een appartement, correct geregistreerd als vakantiehuis, dat wordt beheerd als vakantieverhuur door een derde partij, moet de persoon of het bedrijf dat de woning beheert een melding indienen bij de Toerisme Raad, waarin ze zichzelf identificeren als de partij die verantwoordelijk is voor de activiteit. Ze moeten ook de autoriteiten informeren over de verhuurperiodes. Dit had voor 22 augustus 2024 moeten gebeuren, dus als uw vakantieverhuur wordt beheerd door een derde partij, neem dan onmiddellijk contact met hen op om dit te regelen en aan de nieuwe regelgeving te voldoen. Bij het indienen van de melding aan de autoriteiten moet het beheerdersbedrijf een kopie van het contract overleggen dat met de eigenaar is ondertekend, waarin de voorwaarden van de overeenkomst tussen hen worden beschreven.
Tot slot, een andere consequentie, met name voor de personen of bedrijven die de verhuuractiviteiten beheren (meestal makelaars), is dat lokale gemeenteraden beginnen met het uitgeven van een nieuw type afvalstoffenheffing specifiek voor vakantiehuizen, met bedragen rond de 300 euro per jaar (gebaseerd op de kadastrale waarde van de woning). Hoewel deze bedrijven de eigenaar kunnen verzoeken om deze kosten te dekken, zullen de autoriteiten de beheerdersbedrijven verantwoordelijk houden voor de betaling.