Hoe werken makelaars aan de Costa del Sol

Aan de Costa del Sol werken de immobiliën kantoren/makelaars  niet met een gesloten  portefeuille zoals in Nederland en België, maar met een open portefeuille.

Dit houdt in dat wij u alle woningen die te koop staan aan de Costa del Sol u kunnen laten zien. Of het nu een eigendom is die we in eigen portefeuille hebben of niet.

Op die manier hoeft u geen afspraken te maken met 100 makelaars kantoren, maar volstaat 1 agent om elke woning die u online heeft gezien te bezoeken.

Wij hebben toegang tot de database van al wat te koop staat aan de Costa del Sol en op die manier selecteren we voor u de geschikte woning, binnen de preferente zone met de criteria die u specifiek wenst en binnen uw budget.

Er wordt heel wat geadverteerd online wat te koop is of misschien al verkocht is en gebruikt wordt als marketing tool om klanten te lokken. Wij willen transparant werken op basis van uw vereisten. De woningen die u bij ons online ziet hebben we persoonlijk geselecteerd uit de database en volgen we op of ze al dan niet verkocht zijn inmiddels.

De website bestaat bewust uit een selectie woningen zodat u geen tijd verliest met uren door foto’s te kijken en te zoeken. Wij zien ons dan ook als echte makelaars en zoeken voor u de geschikte woning en wanneer u overkomt naar de Costa del Sol gaan we enkel de woningen  bezoeken die voldoen aan uw criteria die we vooraf geselecteerd hebben via email.  

Wij geloven in persoonlijke aandacht & aanbod op maat. Daarom is het van belang om uw wensen te kennen. U kan u wensen invullen op ons contactformulier en daarna nemen we telefonisch contact met u op om deze lijst te bespreken  en de vervolgstappen samen af te stemmen.

Hoe bepaalt u uw budget?

Bij het kopen van een woning in Spanje dient de koper naast de koopprijs ook rekening te houden met verschillende belastingen en kosten. Hieronder zetten we uiteen welke dat zijn.

Ten eerste moet er onderscheid worden gemaakt tussen de woning die voor de eerste keer wordt gekocht, dus vanaf een plan of rechtstreeks van de ontwikkelaar. Anderzijds kan het een woning betreffen die reeds eerder door een andere koper van een ontwikkelaar werd gekocht en is er dus sprake van een tweede overdracht.

In Andalusië (Costa del Sol*) wordt als gouden regel het volgende gehanteerd:

-Woning in de herverkoop: 10 % kosten

-Nieuwbouw: 12-14 % kosten

* Spanje heeft in iedere autonome regio's zijn verschillende belastingstarieven mbt aankoop/verkoop/donaties. De beschreven belastingen zijn van toepassing in de regio Andalusië.

Deze extra kosten bij de aankoop bestaan uit:

Overdrachtsbelasting: van toepassing bij overdracht van een reeds bestaande/bewoonde woning. Deze belasting wordt geheven met een een progressief tarief. Dit progressieve tarief is niet langer van toepassing en er geldt nu een 7% overdrachtsbelasting over de gehele lijn.

Verkoopsprijs tot 400.000€ : 8% te berekenen op de aankoopprijs voorheen , nu 7%
Voor de schijf van 400.000 tot 700.000€ : 9% te berekenen op de aankoopprijs voorheen , nu 7%
Voor de schijf boven de 700.000€ : 10% te berekenen op de aankoopprijs voorheen , nu 7%

Voor een nieuwbouw woning moet u rekening houden met een extra kost van 10% BTW. Op nieuwbouw zit geen overdrachtsbelasting.Onder nieuwbouw wordt verstaan dat er nog geen overdracht van eigenaar is geweest en de openstaande 10% BTW nog verschuldigd is.

Advocaat kosten: de kosten voor het juridische onderzoek bedragen meestal 1% van het aankoopbedrag + 21% BTW. Wij raden al onze klanten aan geen geld te besparen op een goede advocaat. De notaris in Spanje neemt niet dezelfde taken waar als in België of Nederland en zal voor U dus geen onderzoekswerken uitoefenen.   

De advocaat in Spanje gaat een onderzoek (due diligence) doen betreffende  de  de legaliteit van het pand, ook gaat hij na of het pand goed ingeschreven staat in het eigendomsregister (‘registro de la propiedad’) en in het kadaster (‘el catastro’) alsook of het pand vrij is van lasten, kosten, schulden en up-to-date is met al de betalingen van lokale bijdragen en gemeenschapkosten.

In Spanje is het zo dat alle openstaande schulden van de eigendom/vastgoed worden mee overgedragen naar de nieuwe eigenaar bij het tekenen van de notariële akte. Vandaar het belang van de advocaat om eventuele openstaande schulden aan electriciteit/ water / urbanisatie, gemeentebelasting etc of openstaande hypotheken na te gaan en deze te vereffenen/inhouden van de verkoopsom vooraleer de notariële akte wordt getekend.

De advocaat draagt ook de verantwoordelijkheid om u als nieuwe eigenaar van de woning/vastgoed in te schrijven in het kadaster. Wettelijk is de officiële eigenaar van een eigendom, de persoon die staat vermeld in het kadaster. In België en Nederland is de notaris verplicht om deze veranderingen door te voeren in het kadaster. In Spanje valt dit onder de verantwoordelijkheid van de advocaat. De notaris in Spanje heeft enkel een notificatieplicht aan het kadaster.

Notaris kosten en registratiekosten: Deze zijn variabel en hangen af van de complexiteit van de akte. Als gouden regel hanteren we als notariskost 1% +21% BTW voor bestaande woningen in de herverkoop.

In het geval U een hypotheek nodig heeft, betaal je 2 tot 3% meer aangezien je ook voor de inschrijving van de hypotheek notariskosten betaalt.

Hoe verloopt het aankoopproces?

Stap 1: Reserveringsvoorschot

Zodra u de perfecte woning heeft gevonden, is de eerste stap een borg vast te leggen bij de makelaar of uw advocaat. Dit bedrag is meestal rond de 6000€ en hiervoor dient een 'reserveringsdocument' ondertekend te worden door u, door de verkoper en door de makelaar of advocaat. In het document staat vermeld dat de drie partijen akkoord gaan met de afgesproken verkoopprijs en de tijdsduur van de transactie tot het tekenen bij de notaris. Vanaf het moment dat dit reservering document is getekend door alle partijen wordt de woning van de markt gehaald en is niet langer "te koop".

Stap 2: Privé Contract / Voorlopig Koopcontract/Compromis

Ongeveer 2-3 weken nadat de borg betaald is, wordt een tweede koopcontract (compromis) opgesteld en ondertekend door beide partijen, de koper en de verkoper en vindt de betaling van een tweede voorschot plaats. Deze betaling wordt bepaald per type aankoop: voor tweedehandsverkopen is dit 10% van de aankoopprijs en voor nieuwbouw kan dit varieren en wordt het bepaald door de projectontwikkelaar.

Dit 'privé-contract' ofwel de compromis, is vergelijkbaar met het eerste reserverings-document met het verschil dat in dit document alle Voorwaarden en Condities van de aankoop vastgelegd worden en goedgekeurd dienen te worden door beide partijen, koper en verkoper. Dit is de eerste Juridische fase en begeleiding van een advocaat (Abogado) wordt hierin sterk geadviseerd.

Uw advocaat zal een volledig 'woning onderzoek' (due diligence) uitvoeren om uit te zoeken welke schulden, belastingen en andere schulden resten op het pand. In Spanje worden alle belastingslasten, gemeenschappelijke kosten of nutsvoorziening achterstanden enz. aan de woning gehecht en niet aan de eigenaar. Vandaar dat deze 'achterstanden/schulden' overdraagbaar zijn naar de nieuwe eigenaar. Om deze reden is het zeer belangrijk dat dit zorgvuldig wordt uitgezocht door een advocaat om financiële 'verrassingen' voor u te voorkomen.

Noodzakelijke punten die uw Advocaat zal onderzoeken in dit 'woning onderzoek' zijn o.a 'Nota Simple' (misschien wel het belangrijkste document tijdens een aankoop in Spanje, dit document bevat alle gegevens met betrekking tot de eigendom vanaf de eerste dag), IBI (onroerende voorheffing), gemeenschapskosten, aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat (nu wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning), en openstaande rekeningen van nutsbedrijven.

Stap 3: Notariële akte

De aankoop wordt formeel afgesloten en voltooid wanneer de eigendomsakte wordt getekend bij de notaris. De datum voor tekenen van de notariële akte wordt overeengekomen tussen koper en verkoper maar standaard is dit binnen de 3 maand na reservering.

Op dat moment wordt het resterende saldo betaald en het eigendomsrecht overgeschreven op naam van de koper. De eigendomsakte moet vermelden dat het pand vrij van heffingen en lasten is verkocht.